Pour les investisseurs français
Financer l'immobilier américain en tant qu'investisseur français
Pas besoin de crédit américain ni de banque US. La LLC américaine joue le rôle que vous connaissez déjà avec une SCI, et le prêt se qualifie sur les revenus du bien. Financement à finalité professionnelle de 1 à 5 M$, avec quelqu'un qui connaît les deux systèmes.
Les investisseurs français regardent l'immobilier américain depuis des années, attirés par des rendements qu'un marché français contrôlé et lourdement taxé offre rarement. La Floride, en particulier, compte une importante communauté francophone et un flux régulier de capitaux français. Le mur est toujours le même : pas d'historique de crédit américain, aucune banque US prête à vous financer, et aucun chemin clair dans le système américain.
Passy Capital existe pour lever ce mur. La société est dirigée par un fondateur français qui a appris le marché du financement américain de l'intérieur. Vous parlez donc à quelqu'un qui comprend à la fois votre point de départ et le processus américain.
La LLC américaine, c'est votre SCI
Les investisseurs français ont l'habitude de détenir un bien locatif via une SCI : une société dédiée qui possède l'actif et le sépare du patrimoine personnel. Aux États-Unis, le principe est identique. Vous détenez le bien dans une LLC américaine, et le prêt est consenti à cette société, jamais à vous personnellement. Le prêt reste ainsi à finalité professionnelle, ce qui est exactement l'objectif.
Créer une LLC américaine est plus rapide et moins coûteux que monter une SCI, et un résident français peut en détenir une sans résidence américaine ni numéro de sécurité sociale (SSN).
Vous vous qualifiez sur le bien, pas sur vos revenus américains
Le produit américain de référence pour un investisseur locatif est le prêt DSCR. Il se qualifie sur les revenus locatifs du bien, et non sur vos revenus personnels ou un score de crédit américain. Si le loyer couvre confortablement l'échéance, vous êtes éligible. Pas de déclarations fiscales américaines, pas d'historique de crédit américain.
Au-delà du DSCR pour le locatif, toute la gamme vous est ouverte : bridge pour les acquisitions rapides, développement, rénovation et fix & flip, de 1 à 5 M$.
Ce dont un investisseur français a besoin
- Une LLC américaine pour détenir le bien (le rôle que joue votre SCI en France)
- Un compte bancaire de la LLC alimenté, en convertissant des euros en dollars
- Un relevé bancaire récent et la capacité de servir le prêt
- Pièces d'identité et justificatif de l'origine des fonds (KYC standard)
Comment ça marche
- Créer une LLC américaine (sans résidence ni SSN)
- Ouvrir et alimenter le compte de la LLC depuis la France
- Associer le bien au bon programme (DSCR pour du locatif, bridge pour aller vite)
- Se qualifier sur l'actif, puis signer à distance depuis la France
Fiscalité et conformité
La France et les États-Unis ont une convention fiscale, et les revenus immobiliers américains ont des conséquences des deux côtés. Cette page traite du financement, pas de conseil fiscal. Structurez le montage avec un conseiller qui maîtrise les positions française et américaine. Nous pouvons vous mettre en relation avec des conseillers habitués aux investisseurs français.
De notre côté, nous réalisons les vérifications d'identité (KYC) et d'origine des fonds, comme tout prêteur américain. La France est un pays éligible : pour un investisseur français classique, le processus est simple.
Questions fréquentes
Un résident français peut-il financer un bien américain sans crédit US ?
Oui. Vous empruntez via une LLC américaine et vous vous qualifiez sur le bien et votre capacité à servir le prêt, pas sur un score de crédit ou des déclarations fiscales américaines. Un investisseur français sans historique de crédit américain obtient un financement aux mêmes conditions qu'un investisseur américain.
Une LLC américaine, est-ce comme une SCI ?
Pour détenir un bien d'investissement et emprunter dessus, oui. Les deux sont des sociétés qui possèdent l'actif et le séparent de votre patrimoine personnel. La LLC est l'entité à laquelle nous prêtons, et elle est plus rapide et moins chère à constituer qu'une SCI.
Comment le prêt est-il étudié ?
Sur l'actif. Pour du locatif, un prêt DSCR se qualifie sur les revenus locatifs du bien. Vous fournissez un relevé bancaire, un compte de LLC alimenté, des pièces d'identité et un justificatif d'origine des fonds. Les non-résidents sont traités comme les emprunteurs américains, sans pénalité parce que vous êtes basé en France.
Comment gérer la conversion de devises ?
Votre LLC ouvre un compte bancaire américain que vous alimentez depuis la France, en convertissant des euros en dollars. Les prêts sont libellés et remboursés en dollars, et le compte alimenté aide aussi à démontrer votre capacité à servir le prêt.
Combien puis-je emprunter ?
Nous nous concentrons sur des dossiers de 1 à 5 M$ : DSCR locatif, bridge, développement, rénovation et fix & flip.
Prêt à financer votre projet aux États-Unis ?
Parlez-nous du bien et de votre calendrier. Nous revenons vers vous avec la structure et les prochaines étapes, généralement sous 24 heures.